S poiavleniem v Kazahstane ipoteki i dolevogo stroitelstva nachalis sereznye problemy u mnogih liudei, kotorye, poveriv reklame, vziali ipoteku ili stali klientami dolevogo stroitelstva. İ v stroitelnoi sfere do sih por imeetsia mnojestvo nereşennyh problem, iz-za kotoryh kazahstansy neredko ne mogut vselitsia v svoi kvartiry ili teriaiut kryşi nad golovoi po reşeniiu stroitelnoi kompanii ili suda.
Stroitelnyi bum i ipotechnaia petlia
Kogda naşe pravitelstvo vvodilo u nas ipotechnuiu sistemu, to osnovnym iz ego argumentov bylo: mol, ipoteka byla i est vo mnogih stranah, daje v SŞA naselenie jivet v kredit – i jile, i avtomobili pokupaet v rassrochku. Takoe «obosnovanie» bolşe napominalo bezgranichnuiu veru v ekonomiku Ştatov, chem nauchnyi analiz, ne govoria o nadumannosti sopostavleniia (!) ekonomik SŞA i Kazahstana.
Deistvitelno, kak mojno obosnovat «jizn v dolgosrochnyi kredit» v Kazahstane s ego nestabilnoi i nerazvitoi ekonomikoi?! Ved eto dlia nas iavno ne norma: ogromnye ipotechnye kredity ne byli podkrepleny realnym sektorom ekonomiki i srednei kazahstanskoi zarabotnoi platoi, chto mojet vyschitat daje nespesialist. Poetomu bolşinstvo iz kreditov v svoe vremia byli oformleny po podlojnym dokumentam s zavyşennoi zarplatoi. Eto, kstati, u nas obychnaia norma: mnojestvo liudei poluchili po fiktivnym dokumentam sosialnoe jile.
İ v nachale vvedeniia ipoteki liudi, kotorye ranşe ne mogli sobrat za 5 let 10-20 tysiach dollarov, brali kredity v 40-100 i bolee tysiach dollarov na 10-20 let pod 16-22%!
Ne obosnovannaia realnymi dohodami naseleniia ipotechnaia sistema sprovosirovala nebyvalyi rost sen na jile, na zemliu, na stroitelnye materialy i t.d. Eti dannye ofisialnye SMİ podavali kak jilişnyi, investisionnyi, stroitelnyi bum, «lokomotiv» kazahstanskoi ekonomiki, hotia v narode eto nazyvalos bolee prozaichno – «lovuşka», «ipotechnaia petlia». Esli v rezultate stroitelnogo buma postroili by mnogo jilia, to eto velo by k snijeniiu seny na jile. Odnako daje v blagopoluchnye gody ne bylo dostignuto sovetskogo urovnia jilişnogo stroitelstva 80-h godov.
Naşe «schaste», chto amerikanskii krizis v odnochase razruşil kazahstanskii «dom iz peska i tumana». Kak izvestno, vozduşnye zamki dorogo obhodiatsia kazne. Trudno daje predstavit sebe, vo chto vylilas by «ipotechnaia petlia» u nas cherez 10-20 let, esli ne grianul amerikanskii ipotechnyi krizis 2008 goda, kotoryi vzorval ipotechnyi puzyr ne tolko v SŞA, no i po vsemu miru, v tom chisle v Kazahstane.
Ved za kakie-to 8-10 let ipotechnoi eiforii u nas nakopilos bolee 100 tysiach zalogovyh kvartir, nekotorye iz kotoryh banki nachali vystavit na prodaju, chto vyzvalo sosialnoe potriasenie. A kto nam predostavit tragicheskuiu statistiku iz-za «petli»: suisida, zabolevanii, razvodov, nesostoiavşihsia brakov? S davnih por v chisle prichin samoubiistv v naşei strane znachitsia bolşaia zadoljennost zaemşika pered bankom po kreditu i vyselenie iz zalogovoi kvartiry.
Kstati, i v samoi Amerike do ipotechnogo krizisa jizn v kredit byla ne sovsem-to radujnoi – ob etom mojno sudit po izvestnomu amerikanskomu filmu «Dom iz peska i tumana» s tragicheskim konsom.
K tomu je naşe naselenie obladaet ochen nizkoi finansovoi gramotnostiu, a gosudarstvo ne provelo podgotovitelnuiu rabotu. Konechno, u finansovyh institutov na pervom meste vsegda vygoda i pribyl, i v dogovorah bolşe zaşişalis interesy bankov v uşerb interesam klientov. Naprimer, neredko klient ne imel prava dosrochnogo pogaşeniia kredita.
Ne provodia sredi naseleniia rabotu po likvidasii finansovoi bezgramotnosti, v naşei strane vveli ipoteku s kabalnymi prosentami. İnache ipoteku prosto ne oformliali by v takih kolichestvah. Samyi prostoi raschet pokazyvaet, chto obşaia summa vyplaty po ipoteke za 10-20 let mojet prevysit stoimost kvartiry v 2,5-3 raza!
Naprimer, kvartira stoimostiu 100 tysiach dollarov po ipoteke s uchetom vyplaty prosentov i uslug banka oboidetsia v 200-300 tysiach dollarov, kotorye neobhodimo vyplatit v techenie sroka pogaşeniia. Iаsnoe delo, eto ne vsegda vozmojno v silu razlichnyh prichin: zavyşennoi seny kvartiry, bolşogo kreditnogo prosenta, dlitelnogo sroka pogaşeniia, krizisnyh iavlenii v ekonomike i kak sledstvie – poteri raboty i dr. V takoi situasii problematichno vyiti iz ipotechnogo (i stroitelnogo) krizisa.
Est pervye polojitelnye priznaki – nebolşoe snijenie prosentnoi stavki, ujestochenie uslovii vydachi kredita, vozmojnost dosrochnogo pogaşeniia kredita i dr. Tem ne menee, eto ne vyhod.
İpoteka postepenno doljna zameniatsia obychnymi kratkosrochnymi kreditami v predelah 3-5 let s minimalnymi prosentami. Vozmojno vydelenie na eti seli deneg iz biudjeta. Nebolşie prosenty i est to, chto delaet rabotu bankov prozrachnoi. Chtoby banki i stroitelnye kompanii ne tormozili snijenie sen na jile, ih deiatelnost doljna kontrolirovatsia gosudarstvom, ibo osnovnoe uslovie – snijenie sen na jile napriamuiu zavisit ot ih raboty.
Nezakonnye deistviia zastroişikov
U nas bylo mnojestvo sluchaev, kogda ipotechniki şli na krainie mery iz-za nevozmojnosti svoevremennogo pogaşeniia kredita – ved usloviia ipoteki byli kabalnye. Liş s poiavleniem otdelnyh gosprogramm situasiia v etoi otrasli nemnogo uluchşilas – programma sosialnogo jilia dlia gosslujaşih, ipotechnaia programma «7-20-25» i dr.
Kriticheskie iavleniia zatronuli i dolevoe stroitelstvo, kogda ego uchastniki neredko ostavalis bez jilia i deneg iz-za rosta sen na stroitelnye materialy i jile, moşennicheskih shem; nemalo sluchaev otema jilia po reşeniiu suda i t.d. Dostatochno skazat, chto v proşlom godu stremitelnyi rost sen na les, metall i drugie stroitelnye materialy iz Rossii – oni srazu podorojali pochti v 2 raza – privel k priostanovke raboty nekotoryh stroitelnyh kompanii.
V selom v stroitelnoi otrasli mnogo zakonodatelnyh, administrativnyh i korporativnyh «vozmojnostei» dlia vozvedeniia nekachestvennyh soorujenii, dlia mahinasii v osobo krupnyh razmerah, dlia obmana dolşikov, ipotechnikov i t.d.
Chtoby banki i stroitelnye kompanii ne tormozili snijenie sen na jile, ih deiatelnost doljna kontrolirovatsia gosudarstvom, ibo osnovnoe uslovie – snijenie sen na jile napriamuiu zavisit ot ih raboty.
Nesmotria na vse prilagaemye usiliia so storony gosudarstva, problemy s dolevym stroitelstvom ostaiutsia aktualnymi.
K primeru, po itogam piati mesiasev tekuşego goda v Kazahstane zaregistrirovano dva ugolovnyh pravonaruşeniia v sfere nedobrokachestvennogo stroitelstva, dva – v sfere nenadlejaşego vypolneniia ekspertnyh ili injiniringovyh rabot, chetyre – v sfere naruşeniia pravil ili trebovanii normativov arhitekturnoi, gradostroitelnoi i stroitelnoi deiatelnosti, i srazu 71 – v sfere naruşeniia pravil bezopasnosti pri vedenii gornyh ili stroitelnyh rabot. Prichem kolichestvo naruşenii po poslednei state uvelichilos bolee chem v 7 raz za god.
Naprimer, v Atyrau firma «K7 Group» privlekala dengi klientov na vozvedenie doma bez sootvetstvuiuşei dokumentasii na osnovanii predvaritelnogo dogovora kupli-prodaji. A zastroişik «Batys Elit Stroi» zakliuchal s podriadchikom soglaşenie sessii i perezakliuchal ego na sdelku kupli-prodaji uje posle vvoda obekta v ekspluatasiiu.
V Şymkente v spisok nedobrosovestnyh kompanii popali dve stroifirmy – TOO Feb Group i TOO South Company, kotorye berut oplatu za jile po predvaritelnym dogovoram kupli-prodaji. Sudia po etim primeram, mojno smelo predpolojit, chto nekotorye stroitelnye kompanii nachali nechestnuiu igru po otnoşeniiu k gosudarstvu.
Ved neskolko let nazad vlasti ujestochili trebovaniia k DDU, propisav neskolko strogih uslovii: ustanovili slojnyi poriadok polucheniia lisenzii i ogranichili pravo na ispolzovanie deneg dolşikov. No zastroişiki stali privlekat dengi grajdan drugimi sposobami – zakliuchaia predvaritelnye dogovory ili sdelki sovmestnogo uchastiia. Po suti, to je, chto i dolevoe, tolko bez garantii.
Za proşedşie gody iz-za nezakonnyh deistvii zastroişikov postradali tysiachi kazahstansev. Tolko v stolise k konsu 2021 goda, po dannym akimata, reşili problemu 13 iz 16 tysiach semei-dolşikov. Mnogie JK na protiajenii dolgogo vremeni nahodilis v zamorojennom sostoianii. V tekuşem godu planiruetsia reşit problemy 40 dolgostroev.
V Almaty, po dannym The Steppe, naschityvaetsia 24 zdaniia-dolgostroia. Samoe bolşoe kolichestvo nedostroennyh zdanii nahoditsia v Medeuskom raione – 7, zatem v Almalinskom – 6, v Bostandykskom i Alatauskom – po 3, v Auezovskom – 2, i po odnomu obektu v Jetysuskom, Nauryzbaiskom i Turksibskom raionah. Sredi prichin priostanovleniia ili polnoi zamorozki stroitelstva mojno nazvat otsutstvie sredstv, sudebnye razbiratelstva i prochie negativnye faktory.
Klientam dostavalos «dostupnoe jule»
İ v dolevom stroitelstve, okazalos, problemy – vyşe kryşi. İ vmesto programmy «Dostupnoe jile» klientam dostavalos «dostupnoe jule».
Naprimer, harakternyi sluchai pri stroitelstve jilogo kompleksa v Almaty – idut sudebnye razbiratelstva po JK Silver Hills, postroennom v Remizovke, v elitnom raione, doma pochti gotovy, no dolşiki ne mogut zaehat.
″ Okazalos, chto do sih por neponiatno, komu prinadlejat doma. Delo v tom, chto etot JK ranşe nazyvalsia «Tau Koktem». Zastroişik v lise biznesmena İgoria Jakova bolee 15 let nazad poluchil kredit v «Nurbanke» na 95 mln dollarov, a takje sobral u dolşikov eşe 50 mln dollarov, nachal stroitelstvo JK, kotoroe vposledstvii zamorozil i obmanul dolşikov.
Liş v 2020 godu prigovorom Medeuskogo raisuda po ugolovnym delam Jakova osudili na 6 let za moşennichestvo.
V itoge 17 let dolşiki jdut svoi kvartiry. Shema ochen prostaia. V JSK, po suti, zalezli reidery, proveli formalnoe sobranie, pomeniali direktora. Skazali dolşikam, chto naidut investora. Jdite, nikuda ne pişite, my vse reşim. Zatem novyi vladeles kupil za 57 millionov tenge zemliu u banka, pri etom «zabyv», chto na uchastke nahodilis pochti gotovye doma, gde nekotorye dolşiki daje sdelali remont. Potom pomeniali oblisovku, dali novoe nazvanie JK – Sillver Hills i snova prodali eti 220 kvartir. A starye dolşiki jdut s 2005-2006 goda. K komu im obratitsia?! Uje 5 chelovek umerlo iz nih.
Novyi vladeles – TOO «Kok Baiterek». Eta firma kupila cherez kollektorov zemliu, na kotoroi fakticheski uje postroen JK «Tau Koktem». To est poluchilsia iuridicheskii kazus: «Nurbank» otdal kollektoram uchastok, na kotoroi byli postroiki, ne uchtia stoimost etih stroenii. Hotia zdaniia uje togda osenivali v 6 milliardov tenge.
Poluchaetsia, 62 cheloveka obmanuli dva raza – snachala Jakov, poluchivşii za eto smeşnye 6 let, a teper liudi, kupivşie zemliu u «Nurbanka» i voşedşie v sostav jilişnogo kooperativa. İ eti dolşiki ne mogut dobitsia spravedlivosti i svoih kvartir. İ v etom dele bessilny i suda, i akimat, i profilnye vedomstva, i prokuratura?!
İli drugoi primer «dostupnogo julia» v Almaty, ochen pohojii na pervyi sluchai – JK «Vesnovka». O sluchae otema jilia u dolşikov etogo JK soobşali eşe sem let tomu nazad, odnako problema ne reşena do sih por.
Eşe v 2006 godu v Almaty, na peresechenii ulis Jambyla – Mukanova nachali stroit jiloi kompleks «Vesnovka». Stoimost kvartir ochen dorogaia – dolşiki togda za dvuhkomnatnuiu kvartiru v chistovoi otdelke zaplatili 300 tysiach dollarov. Uje v 2015 godu dom klassa «biznes» byl pochti otstroen, no zaselitsia v nego dolşiki ne mogli: u ih kvartir, okazalos, novyi sobstvennik – nekaia kompaniia, zaregistrirovannaia v Rossii! Kak utverjdali dolşiki, eta firma toje vkladyvalas v stroitelstvo doma, i vot po reşeniiu suda kvadratnye metry dostalis ei.
Pri etom i zastroişik toje ne mog poniat, kak kvadratnye metry dolşikov vdrug okazalis v chujih rukah. No vposledstvii vyiasnilos, chto sama kompaniia zastroişika okazalas v rukah drugih liudei, i kvartiry «staryh» dolşikov stali prodavat novym klientam. İ opiat sudy okazalis ne na storone dolşikov.
Esli gosudarstvo ne vmeşaetsia v takie sudebnye dela, moşennicheskie shemy v dolevom stroitelstve budut mnojitsia. Obespechenie grajdan dostupnym jilem – vajnaia sostavliaiuşaia fundamenta stabilnosti liubogo gosudarstva, poetomu jilişnoe stroitelstvo ojidaemo iavliaetsia kliuchevym napravleniem mnojestva gosprogramm i v selom strategii razvitiia Kazahstana.
Dastan ELDESOV
