S poıavlenıem v Kazahstane ıpotekı ı dolevogo stroıtelstva nachalıs sereznye problemy ý mnogıh lıýdeı, kotorye, poverıv reklame, vzıalı ıpoteký ılı stalı klıentamı dolevogo stroıtelstva. I v stroıtelnoı sfere do sıh por ımeetsıa mnojestvo nereshennyh problem, ız-za kotoryh kazahstany neredko ne mogýt vselıtsıa v svoı kvartıry ılı terıaıýt kryshı nad golovoı po reshenııý stroıtelnoı kompanıı ılı sýda.
Stroıtelnyı bým ı ıpotechnaıa petlıa
Kogda nashe pravıtelstvo vvodılo ý nas ıpotechnýıý sıstemý, to osnovnym ız ego argýmentov bylo: mol, ıpoteka byla ı est vo mnogıh stranah, daje v SShA naselenıe jıvet v kredıt – ı jıle, ı avtomobılı pokýpaet v rassrochký. Takoe «obosnovanıe» bolshe napomınalo bezgranıchnýıý verý v ekonomıký Shtatov, chem naýchnyı analız, ne govorıa o nadýmannostı sopostavlenııa (!) ekonomık SShA ı Kazahstana.
Deıstvıtelno, kak mojno obosnovat «jızn v dolgosrochnyı kredıt» v Kazahstane s ego nestabılnoı ı nerazvıtoı ekonomıkoı?! Ved eto dlıa nas ıavno ne norma: ogromnye ıpotechnye kredıty ne bylı podkrepleny realnym sektorom ekonomıkı ı sredneı kazahstanskoı zarabotnoı platoı, chto mojet vyschıtat daje nespeıalıst. Poetomý bolshınstvo ız kredıtov v svoe vremıa bylı oformleny po podlojnym dokýmentam s zavyshennoı zarplatoı. Eto, kstatı, ý nas obychnaıa norma: mnojestvo lıýdeı polýchılı po fıktıvnym dokýmentam soıalnoe jıle.
I v nachale vvedenııa ıpotekı lıýdı, kotorye ranshe ne moglı sobrat za 5 let 10-20 tysıach dollarov, bralı kredıty v 40-100 ı bolee tysıach dollarov na 10-20 let pod 16-22%!
Ne obosnovannaıa realnymı dohodamı naselenııa ıpotechnaıa sıstema sprovoırovala nebyvalyı rost en na jıle, na zemlıý, na stroıtelnye materıaly ı t.d. Etı dannye ofııalnye SMI podavalı kak jılınyı, ınvestııonnyı, stroıtelnyı bým, «lokomotıv» kazahstanskoı ekonomıkı, hotıa v narode eto nazyvalos bolee prozaıchno – «lovýshka», «ıpotechnaıa petlıa». Eslı v rezýltate stroıtelnogo býma postroılı by mnogo jılıa, to eto velo by k snıjenııý eny na jıle. Odnako daje v blagopolýchnye gody ne bylo dostıgnýto sovetskogo ýrovnıa jılınogo stroıtelstva 80-h godov.
Nashe «schaste», chto amerıkanskıı krızıs v odnochase razrýshıl kazahstanskıı «dom ız peska ı týmana». Kak ızvestno, vozdýshnye zamkı dorogo obhodıatsıa kazne. Trýdno daje predstavıt sebe, vo chto vylılas by «ıpotechnaıa petlıa» ý nas cherez 10-20 let, eslı ne grıanýl amerıkanskıı ıpotechnyı krızıs 2008 goda, kotoryı vzorval ıpotechnyı pýzyr ne tolko v SShA, no ı po vsemý mırý, v tom chısle v Kazahstane.
Ved za kakıe-to 8-10 let ıpotechnoı eıforıı ý nas nakopılos bolee 100 tysıach zalogovyh kvartır, nekotorye ız kotoryh bankı nachalı vystavıt na prodajý, chto vyzvalo soıalnoe potrıasenıe. A kto nam predostavıt tragıcheskýıý statıstıký ız-za «petlı»: sýııda, zabolevanıı, razvodov, nesostoıavshıhsıa brakov? S davnıh por v chısle prıchın samoýbııstv v nasheı strane znachıtsıa bolshaıa zadoljennost zaemıka pered bankom po kredıtý ı vyselenıe ız zalogovoı kvartıry.
Kstatı, ı v samoı Amerıke do ıpotechnogo krızısa jızn v kredıt byla ne sovsem-to radýjnoı – ob etom mojno sýdıt po ızvestnomý amerıkanskomý fılmý «Dom ız peska ı týmana» s tragıcheskım konom.
K tomý je nashe naselenıe obladaet ochen nızkoı fınansovoı gramotnostıý, a gosýdarstvo ne provelo podgotovıtelnýıý rabotý. Konechno, ý fınansovyh ınstıtýtov na pervom meste vsegda vygoda ı prıbyl, ı v dogovorah bolshe zaıalıs ınteresy bankov v ýerb ınteresam klıentov. Naprımer, neredko klıent ne ımel prava dosrochnogo pogashenııa kredıta.
Ne provodıa sredı naselenııa rabotý po lıkvıdaıı fınansovoı bezgramotnostı, v nasheı strane vvelı ıpoteký s kabalnymı proentamı. Inache ıpoteký prosto ne oformlıalı by v takıh kolıchestvah. Samyı prostoı raschet pokazyvaet, chto obaıa sýmma vyplaty po ıpoteke za 10-20 let mojet prevysıt stoımost kvartıry v 2,5-3 raza!
Naprımer, kvartıra stoımostıý 100 tysıach dollarov po ıpoteke s ýchetom vyplaty proentov ı ýslýg banka oboıdetsıa v 200-300 tysıach dollarov, kotorye neobhodımo vyplatıt v techenıe sroka pogashenııa. Iasnoe delo, eto ne vsegda vozmojno v sılý razlıchnyh prıchın: zavyshennoı eny kvartıry, bolshogo kredıtnogo proenta, dlıtelnogo sroka pogashenııa, krızısnyh ıavlenıı v ekonomıke ı kak sledstvıe – poterı raboty ı dr. V takoı sıtýaıı problematıchno vyıtı ız ıpotechnogo (ı stroıtelnogo) krızısa.
Est pervye polojıtelnye prıznakı – nebolshoe snıjenıe proentnoı stavkı, ýjestochenıe ýslovıı vydachı kredıta, vozmojnost dosrochnogo pogashenııa kredıta ı dr. Tem ne menee, eto ne vyhod.
Ipoteka postepenno doljna zamenıatsıa obychnymı kratkosrochnymı kredıtamı v predelah 3-5 let s mınımalnymı proentamı. Vozmojno vydelenıe na etı elı deneg ız bıýdjeta. Nebolshıe proenty ı est to, chto delaet rabotý bankov prozrachnoı. Chtoby bankı ı stroıtelnye kompanıı ne tormozılı snıjenıe en na jıle, ıh deıatelnost doljna kontrolırovatsıa gosýdarstvom, ıbo osnovnoe ýslovıe – snıjenıe en na jıle naprıamýıý zavısıt ot ıh raboty.
Nezakonnye deıstvııa zastroııkov
Ý nas bylo mnojestvo slýchaev, kogda ıpotechnıkı shlı na kraınıe mery ız-za nevozmojnostı svoevremennogo pogashenııa kredıta – ved ýslovııa ıpotekı bylı kabalnye. Lısh s poıavlenıem otdelnyh gosprogramm sıtýaııa v etoı otraslı nemnogo ýlýchshılas – programma soıalnogo jılıa dlıa gosslýjaıh, ıpotechnaıa programma «7-20-25» ı dr.
Krıtıcheskıe ıavlenııa zatronýlı ı dolevoe stroıtelstvo, kogda ego ýchastnıkı neredko ostavalıs bez jılıa ı deneg ız-za rosta en na stroıtelnye materıaly ı jıle, moshennıcheskıh shem; nemalo slýchaev otema jılıa po reshenııý sýda ı t.d. Dostatochno skazat, chto v proshlom godý stremıtelnyı rost en na les, metall ı drýgıe stroıtelnye materıaly ız Rossıı – onı srazý podorojalı pochtı v 2 raza – prıvel k prıostanovke raboty nekotoryh stroıtelnyh kompanıı.
V elom v stroıtelnoı otraslı mnogo zakonodatelnyh, admınıstratıvnyh ı korporatıvnyh «vozmojnosteı» dlıa vozvedenııa nekachestvennyh soorýjenıı, dlıa mahınaıı v osobo krýpnyh razmerah, dlıa obmana dolıkov, ıpotechnıkov ı t.d.
Chtoby bankı ı stroıtelnye kompanıı ne tormozılı snıjenıe en na jıle, ıh deıatelnost doljna kontrolırovatsıa gosýdarstvom, ıbo osnovnoe ýslovıe – snıjenıe en na jıle naprıamýıý zavısıt ot ıh raboty.
Nesmotrıa na vse prılagaemye ýsılııa so storony gosýdarstva, problemy s dolevym stroıtelstvom ostaıýtsıa aktýalnymı.
K prımerý, po ıtogam pıatı mesıaev tekýego goda v Kazahstane zaregıstrırovano dva ýgolovnyh pravonarýshenııa v sfere nedobrokachestvennogo stroıtelstva, dva – v sfere nenadlejaego vypolnenııa ekspertnyh ılı ınjınırıngovyh rabot, chetyre – v sfere narýshenııa pravıl ılı trebovanıı normatıvov arhıtektýrnoı, gradostroıtelnoı ı stroıtelnoı deıatelnostı, ı srazý 71 – v sfere narýshenııa pravıl bezopasnostı prı vedenıı gornyh ılı stroıtelnyh rabot. Prıchem kolıchestvo narýshenıı po posledneı state ývelıchılos bolee chem v 7 raz za god.
Naprımer, v Atyraý fırma «K7 Group» prıvlekala dengı klıentov na vozvedenıe doma bez sootvetstvýıýeı dokýmentaıı na osnovanıı predvarıtelnogo dogovora kýplı-prodajı. A zastroıık «Batys Elıt Stroı» zaklıýchal s podrıadchıkom soglashenıe essıı ı perezaklıýchal ego na sdelký kýplı-prodajı ýje posle vvoda obekta v eksplýataııý.
V Shymkente v spısok nedobrosovestnyh kompanıı popalı dve stroıfırmy – TOO Feb Group ı TOO South Company, kotorye berýt oplatý za jıle po predvarıtelnym dogovoram kýplı-prodajı. Sýdıa po etım prımeram, mojno smelo predpolojıt, chto nekotorye stroıtelnye kompanıı nachalı nechestnýıý ıgrý po otnoshenııý k gosýdarstvý.
Ved neskolko let nazad vlastı ýjestochılı trebovanııa k DDÝ, propısav neskolko strogıh ýslovıı: ýstanovılı slojnyı porıadok polýchenııa lıenzıı ı ogranıchılı pravo na ıspolzovanıe deneg dolıkov. No zastroııkı stalı prıvlekat dengı grajdan drýgımı sposobamı – zaklıýchaıa predvarıtelnye dogovory ılı sdelkı sovmestnogo ýchastııa. Po sýtı, to je, chto ı dolevoe, tolko bez garantıı.
Za proshedshıe gody ız-za nezakonnyh deıstvıı zastroııkov postradalı tysıachı kazahstanev. Tolko v stolıe k koný 2021 goda, po dannym akımata, reshılı problemý 13 ız 16 tysıach semeı-dolıkov. Mnogıe JK na protıajenıı dolgogo vremenı nahodılıs v zamorojennom sostoıanıı. V tekýem godý planırýetsıa reshıt problemy 40 dolgostroev.
V Almaty, po dannym The Steppe, naschıtyvaetsıa 24 zdanııa-dolgostroıa. Samoe bolshoe kolıchestvo nedostroennyh zdanıı nahodıtsıa v Medeýskom raıone – 7, zatem v Almalınskom – 6, v Bostandykskom ı Alataýskom – po 3, v Aýezovskom – 2, ı po odnomý obektý v Jetysýskom, Naýryzbaıskom ı Týrksıbskom raıonah. Sredı prıchın prıostanovlenııa ılı polnoı zamorozkı stroıtelstva mojno nazvat otsýtstvıe sredstv, sýdebnye razbıratelstva ı prochıe negatıvnye faktory.
Klıentam dostavalos «dostýpnoe jýle»
I v dolevom stroıtelstve, okazalos, problemy – vyshe kryshı. I vmesto programmy «Dostýpnoe jıle» klıentam dostavalos «dostýpnoe jýle».
Naprımer, harakternyı slýchaı prı stroıtelstve jılogo kompleksa v Almaty – ıdýt sýdebnye razbıratelstva po JK Silver Hills, postroennom v Remızovke, v elıtnom raıone, doma pochtı gotovy, no dolıkı ne mogýt zaehat.
″ Okazalos, chto do sıh por neponıatno, komý prınadlejat doma. Delo v tom, chto etot JK ranshe nazyvalsıa «Taý Koktem». Zastroıık v lıe bıznesmena Igorıa Jakova bolee 15 let nazad polýchıl kredıt v «Nýrbanke» na 95 mln dollarov, a takje sobral ý dolıkov ee 50 mln dollarov, nachal stroıtelstvo JK, kotoroe vposledstvıı zamorozıl ı obmanýl dolıkov.
Lısh v 2020 godý prıgovorom Medeýskogo raısýda po ýgolovnym delam Jakova osýdılı na 6 let za moshennıchestvo.
V ıtoge 17 let dolıkı jdýt svoı kvartıry. Shema ochen prostaıa. V JSK, po sýtı, zalezlı reıdery, provelı formalnoe sobranıe, pomenıalı dırektora. Skazalı dolıkam, chto naıdýt ınvestora. Jdıte, nıkýda ne pıshıte, my vse reshım. Zatem novyı vladele kýpıl za 57 mıllıonov tenge zemlıý ý banka, prı etom «zabyv», chto na ýchastke nahodılıs pochtı gotovye doma, gde nekotorye dolıkı daje sdelalı remont. Potom pomenıalı oblıovký, dalı novoe nazvanıe JK – Sillver Hills ı snova prodalı etı 220 kvartır. A starye dolıkı jdýt s 2005-2006 goda. K komý ım obratıtsıa?! Ýje 5 chelovek ýmerlo ız nıh.
Novyı vladele – TOO «Kok Baıterek». Eta fırma kýpıla cherez kollektorov zemlıý, na kotoroı faktıcheskı ýje postroen JK «Taý Koktem». To est polýchılsıa ıýrıdıcheskıı kazýs: «Nýrbank» otdal kollektoram ýchastok, na kotoroı bylı postroıkı, ne ýchtıa stoımost etıh stroenıı. Hotıa zdanııa ýje togda oenıvalı v 6 mıllıardov tenge.
Polýchaetsıa, 62 cheloveka obmanýlı dva raza – snachala Jakov, polýchıvshıı za eto smeshnye 6 let, a teper lıýdı, kýpıvshıe zemlıý ý «Nýrbanka» ı voshedshıe v sostav jılınogo kooperatıva. I etı dolıkı ne mogýt dobıtsıa spravedlıvostı ı svoıh kvartır. I v etom dele bessılny ı sýda, ı akımat, ı profılnye vedomstva, ı prokýratýra?!
Ilı drýgoı prımer «dostýpnogo jýlıa» v Almaty, ochen pohojıı na pervyı slýchaı – JK «Vesnovka». O slýchae otema jılıa ý dolıkov etogo JK soobalı ee sem let tomý nazad, odnako problema ne reshena do sıh por.
Ee v 2006 godý v Almaty, na peresechenıı ýlı Jambyla – Mýkanova nachalı stroıt jıloı kompleks «Vesnovka». Stoımost kvartır ochen dorogaıa – dolıkı togda za dvýhkomnatnýıý kvartırý v chıstovoı otdelke zaplatılı 300 tysıach dollarov. Ýje v 2015 godý dom klassa «bıznes» byl pochtı otstroen, no zaselıtsıa v nego dolıkı ne moglı: ý ıh kvartır, okazalos, novyı sobstvennık – nekaıa kompanııa, zaregıstrırovannaıa v Rossıı! Kak ýtverjdalı dolıkı, eta fırma toje vkladyvalas v stroıtelstvo doma, ı vot po reshenııý sýda kvadratnye metry dostalıs eı.
Prı etom ı zastroıık toje ne mog ponıat, kak kvadratnye metry dolıkov vdrýg okazalıs v chýjıh rýkah. No vposledstvıı vyıasnılos, chto sama kompanııa zastroııka okazalas v rýkah drýgıh lıýdeı, ı kvartıry «staryh» dolıkov stalı prodavat novym klıentam. I opıat sýdy okazalıs ne na storone dolıkov.
Eslı gosýdarstvo ne vmeshaetsıa v takıe sýdebnye dela, moshennıcheskıe shemy v dolevom stroıtelstve býdýt mnojıtsıa. Obespechenıe grajdan dostýpnym jılem – vajnaıa sostavlıaıýaıa fýndamenta stabılnostı lıýbogo gosýdarstva, poetomý jılınoe stroıtelstvo ojıdaemo ıavlıaetsıa klıýchevym napravlenıem mnojestva gosprogramm ı v elom strategıı razvıtııa Kazahstana.
Dastan ELDESOV
