Бұған тұрғын үй нарығына байланысты төмендегідей қордаланған мәселелер себеп болып отыр:
1. Тұрғын үй тапшылығы: Дәл қазір кезекте тұрған 600 мыңдай азамат бар. Бұлар тек әлеуметтік бағытта кезекке тұрғандар саны. Ал жалпы сұраныстың есебін қоссаңыз 2 млн-дай болады деп жобалауға болады.
Болашақта жастардың есебінен бұл көрсеткіш оданда ұлғая түспек.
2. Соғылып жатқан үйлердің еліміз бойынша жалпы көлемі орташа 15 млн шаршы метр. Бұл дегеніміз шамада 100 мың пәтер.
Ол пәтерлер элит клас, бизнес клас, эконом клас деп тағы өзара бөлінеді.
Олардың ішінде қанша пәтер эконом класқа арналғандығы белгісіз. Нақты мәлімет жоқ.
Шамада 30%-ы эконом класқа арналған десек, еліміз бойынша 30 мың ғана пәтерді қарапайым адамдар мен кезекте тұрғандар ала алады. Тиісінше кезекте тұрғандарға бір жылда 10 мың пәтер беріледі деп есептесек, кезекте тұрғандардың тек қана 2%-ына ғана пәтер бұйырады.
Біз тіпті қазір бар күшімізді осы эконом класқа бұрып жыл сайын соғылатын 100 мың пәтерді әлеуметтік кезектегілерге бергеннің өзінде, бізге бәрін қамтамасыз ету үшін 6 жылдай уақыт кетеді. Өсіп жатқан жастарды есептесек кемі 10 жылдай уақыт деңіз.
Осы жерде заңды сұрақтар туындайды.
Кемі 2 млн халыққа пәтер керек бола тұра, неге тек 100 мың ғана пәтер тұрғызылып жатыр?
Әлде пәтердің бағасын қымбат етіп отыру үшін, үй соғу қарқынын монополист болып алған ірі компаниялар жасанды ұстап отыр ма?
Әлде біздің заңдарымыз нарыққа жаңа компаниялардың келуі мен еркін бәсекелестікке жол беруді қамтамасыз ете алмай ма?
Демек тұрғын үй соғу жүйесінде үлкен кемшіліктер бар деген сөз. Өйткені орасан сұраныс бола тұра, тұрғын үй соғу қарқыны жылдағы бір көрсеткіштің деңгейінде болуы - жәй ғана сәйкестік деп ойламаймын.
3. Тұрғын үй құрылыс компанияларының жұмысына қатысты бюрократия өте көп.
Қарапайым жердің нысаналы мақсатын өзгерту секілді жұмыстың өзі, созбалаңға салынып жатады.
Тұрғын үйдің орынын қазудан бастап, эксплуатация дейінгі аралықта осы бюрократиялық кедергілерден көп уақыт жоғалтады. Тиісінше құрылыс межелі уақытынан 1 жылға дейін созылып жатады.
Мұның бәрі қосымша шығын. Сол шығындар түбінде шаршы метрдің құнына кіріп, ол пәтердің қымбаттауына әсер етеді.
4. Ашық бәсекелестік емес, алып монополист компаниялар барлық ірі тендерлерді ұтып жатады. Жаңадан ашылған компаниялар өз тарихы, қаржы айналымдарымен оларға бәсекелес бола алмайды.
Яғни сіз қаржыңыз бола тұра тарихыңыз болмағандықтан әлеуметтік бағыттағы үйлерді соға алмайсыз. Өз қаржыңызға соққан болсаңыз, оны әкімшілік қабылдай ма, жоқ па?
Бұл үлкен сұрақ!
Кепілдік болмағандықтан сіз де тәуекелге бармайсыз. Сондықтан сіз өз шығыныңызды ақтайтын элиталық немесе бизнес санаттағы тұрғын үй соғасыз.
Сондықтан мемлекеттің араласатын жері осы жер болуы керек. Барынша оңтайландыру, еркін бәсекелестік, жаңа компаниялардың нарыққа кіруіне жол ашуы, құжаттарды бір терезе қағидасына енгізу. “Бір терезе” қағидасы іс жүзінде орындалуы қатаң бақылануы керек.
5. Құрылыс компанияларының құрылысқа бөлінетін қаржысының кемінде 70%-ы шетелдік материалдарды алуға кетеді.
Яғни біздің есебімізден шетелдік компаниялар табыс бауып отыр. Тиісінше АҚШ доллары қымбаттаған сайын біздегі тұрғын үй бағасы қымбаттай береді. Сондықтан тұрғын үй соғуға кететін қаржының кем дегенде 90%-ын жергілікті өндіруші кәсіпкерлерге бағыттау керек. Яғни локализациялауымыз қажет.
Ол үшін мемлекет тарапынан монополист компанияларға жергілікті өндірушілермен өзара келісіп, коллоборациялық жұмыстар жасауына белгілі бір деңгейде міндеттемелер қойылуы керек.
Сонда ғана біздегі өндірушілердің қатары артып, ол сапа мен бағаның арзандауына әкеледі. Тіпті ЖІӨ-нің көлемін ұлғайтуға әсер етіп, қаржымыздың шетелге ағуын азайтуға үлкен септігі тиеді.
Егерде біздің осы тұрғын үй құрылыс секторына бөлінетін қаржыны ішкі нарыққа бағыттай алсақ, онда экономист Максат Халыктың есебінше инфляцияны 5 %-бен ұстап тұруға, ал Ұлттық банк пайыздық мөлшерлемесін 7% дейін түсіре алады. Егерде Ұлттық банк пайыздық мөлшерлемесін осыған түсірсе, тиісінше біздегі кез-келген банк(Отбасы банк қана емес) 9%-дық несиемен бере алар еді. Ол үшін өндіріс дамуы керек.
6. Әр өңірдің ерекшеліктеріне байланысты жергілікті бағдарламалар болуы керек(Биылдан бастап кейбір бағдарламалар тоқтап жатыр). Өйткені Шымкент пен Солтүстік Қазақстанның халық саны бойынша да, әлеуметтік санаттағы азаматтар саны бойынша да, тіпті туу көрсеткіші бойынша да алшақтық үлкен. Сондықтан арнайы өңірлік бағдарламалар болуы шарт. Бірақ бұл жерде де төмендегідей өзіндік проблемалары бар:
1) Пәтер үшін 20 млн-дай баға белгіленген болса, барлық компаниялар осы бағаға өз пәтерлерін жасанды қымбаттатып ұстап отырады. Ол жалпы нарықтағы бағаның қымбаттауына әкеледі.
2) Пәтер санының шектеулілігі.
3) Пәтерлерді үлестірердегі сыбайластық.
7. Отбасы банкі қазір ең пайызы төмен, ең қолайлы, әлеуметтік бағыттағы банк.
Дегенмен жақында бұл банкті қаржылық институтқа айналдырмақ. Мен өз басым бұған екіұдайы пікірдемін. Өйткені бұл жағдайда Отбасы банкі екінші деңгейлі банктер қатарынан шығып, КазАгро секілді бөлек қаржылық мекемеге айналады. Бұл жағдайда, бұл жақтағы қаржы айналымының ашықтығы үлкен сұрақтың астында қалады.
Сондықтан бұл банк екінші деңгейлі банк қатарында болып, әлеуметтік сипатын жоғалтпай жалғастыра беруі керек деп ойлаймын.
Ал ағайындар!
Біздегі тұрғын үй нарығындағы жағдай осындай.
