Пәтер алып-сатумен айналысатын, башкастый көршіміз бар. Котлованға ақша құюдың артықшылығы мен тәуекелдерін бүге-шігесіне дейін біледі...
Ұтымды вариант көрсе, біз секілді он ойланып, жүз толғанып жатпайды. Ақшасы жетпей жатса, астындағы көлікті де айналымға жіберіп, құрылыстың ең ерте кезеңінде инвестиция жасап қояды.
ROI-Return on Investment (инвестиция қайтымы), CAP rate (кіріс коэффициенті), пәтердің жылдық капитал өсімі деген ұғымдарды алғаш осы көршімнен естідім. Әңгімесің тыңдасаң, фейсбуктегі "асанқайғыланған" аураның құрсауынан босап, өмірге деген құлшынысың оянып, сауатың ашылып, кәсіп бастағың келіп кетеді))
Сол көршім айтады, Алматыда котлован кезеңінде сатып алынған пәтердің бағасы жобаның толық аяқталуына дейін 30-40 пайызға дейін өседі екен (кейде 50-ге дейін барады).
Жаңылыспасам, былтыр Атакенттің жанындағы жеті қабатты ЖК-дан котлован сәтінде 40 млн теңгеге екі бөлмелі үй алып қойды, соны түнеукүні 55 млн теңгеге сатыпты. Бағаның өсуі: 55 млн – 40 млн = 15 млн теңге (таза табыс).
Ілгеріде айтқан ROI = (Пайда / Бастапқы инвестиция) x 100 = (15 млн / 40 млн) x 100 = 37.5%. Көршімнің тілімен айтқанда, инвестицияның қайтарымы 37.5 пайызды құраған. Соның алдында тағы бір ЖК-дағы пәтерін 60 млн-ның үстінде сатты. Бұл енді мен білетіні ғана.
Котлованға ақша құюдың бір артықшылығы, құрылыстың бастапқы кезеңінде сатып алушыларға пәтердің түрі, орналасуы мен этажы бойынша кеңірек таңдау беріледі екен.
"Жоба аяқталғанға дейін ең тартымды пәтерлер, мысалы жоғары қабаттағы көрінісі әдемі пәтерлер немесе ауданы үлкен пәтерлер ыстық пирәжки секілді лезде сатылып кетеді. Застройщиктер котлован кезеңінде клиент тарту үшін жеңілдіктер мен икемді төлем шарттарын ұсынады. Бөліп төлеу арқылы сатып алу мүмкіндігіне ие боласың немесе бастапқы жарнаны төмендетіп алуға болады" дейді көршім.
Өткенде қарасам, жаяу жүр. Астындағы көлігін сатып жіберіп, тағы бір котлованға ақша құйыпты. "Ол пәтерді, бұйырса, жалға берем. Әлгі ауданда бір бөлмелі пәтердің арендасы айына 400 мыңнан кем емес. Үйді келер жылға дейін аяқтаса, бір-екі айда ремонтын реттеп, бұйырса, жыл сайын 4.8 млн теңге тұрақты кіріс аламын", - деп отыр.
Ілгерідегі CAP rate (кіріс коэффициенті) дегенің жылдық жалға беру кірісіне қатысты көрсеткіш екен. CAP Rate = (Жалға беру құны / Пәтердің құны) x 100 = (4.8 млн / 50 млн) x 100 = 9.6%
Былайша айтқанда, жалға беруден түсетін дивиденд қой. Көршім пәтерді арендаға беруден жыл сайын пәтер құнының 9.6% -ын табыс ретінде алып отырады.
Жалпы, мұндай жігіттермен араласқанның жөні бөлек екен. Ең бастысы, әңгімесінен шаршамайсың. Ахілеп, үхілегенін көрмейсің. Бизнес, финанс, тұтастай алғанда тәуекел менежментін мықты меңгерген. Менің "фб-дағы постымды оқымапсың, оқысаң да лайк баспай өте шығыпсың" деп өкпе артпайды, "ұлт үшін ұйқы көрмей жүрмін" деген образға енбейді, пафоспен айналыспайды.
Есесіне, жақсы өмір сүреді. Бәрі бар.
Инвестиция жасамас бұрын нарықтың циклін, жобаның потенциалын, инфләцияның әсерін, застройщиктің беделін және макроэкономикалық ахуалды мұқият зерттейді. Шыны керек, "перекуп" деген сүйкімсіз сөзге қимайсың. Заманның ауанын сезетін адам деген дұрыс шығар. Мысалы, біз көбіне дайын өнімді сатып аламыз ғой. Бұлар ешкім көрмегенді көреді. Санасында нарықтың заңдылықтары мен нақты сандар тұрады.
Байқағаным, мұндай жігіттер балаларына еңбек пен табыстың байланысын, нарықтың принциптерін ерте жастан үйретеді, оларды тәуелсіз әрі қабілетті тұлға ретінде қалыптастыруға тырысады.
Бала-шағасының бүгінгі қажеттіліктерін қамтамасыз етіп қана қоймай, оларға болашақта қаржылық еркіндік беретіндей активтерді жинақтайды. Бұлардың табыс табуы біздікі секілді күнделікті қажеттілікті жабу емес, жан-жақты қамтылған қаржылық экосистема құру. Фукуямаша айтқанда, капиталды өсіру, құндылық жасау, мұра қалдыру принциптерін терең меңгерген.
Өткенде сөйлесе қалғанда, елден көшетін ниеті барын аңғартып қалды. Соған қарағанда отбасына ұзақ мерзімді тұрақтылық беретін, балаларына жақсы білім мен өмірлік мүмкіндіктер сыйлайтын ресурс жинаған секілді.
Думан Бықай
