С появлением в Казахстане ипотеки и долевого строительства начались серьезные проблемы у многих людей, которые, поверив рекламе, взяли ипотеку или стали клиентами долевого строительства. И в строительной сфере до сих пор имеется множество нерешенных проблем, из-за которых казахстанцы нередко не могут вселиться в свои квартиры или теряют крыши над головой по решению строительной компании или суда.
Строительный бум и ипотечная петля
Когда наше правительство вводило у нас ипотечную систему, то основным из его аргументов было: мол, ипотека была и есть во многих странах, даже в США население живет в кредит – и жилье, и автомобили покупает в рассрочку. Такое «обоснование» больше напоминало безграничную веру в экономику Штатов, чем научный анализ, не говоря о надуманности сопоставления (!) экономик США и Казахстана.
Действительно, как можно обосновать «жизнь в долгосрочный кредит» в Казахстане с его нестабильной и неразвитой экономикой?! Ведь это для нас явно не норма: огромные ипотечные кредиты не были подкреплены реальным сектором экономики и средней казахстанской заработной платой, что может высчитать даже неспециалист. Поэтому большинство из кредитов в свое время были оформлены по подложным документам с завышенной зарплатой. Это, кстати, у нас обычная норма: множество людей получили по фиктивным документам социальное жилье.
И в начале введения ипотеки люди, которые раньше не могли собрать за 5 лет 10-20 тысяч долларов, брали кредиты в 40-100 и более тысяч долларов на 10-20 лет под 16-22%!
Не обоснованная реальными доходами населения ипотечная система спровоцировала небывалый рост цен на жилье, на землю, на строительные материалы и т.д. Эти данные официальные СМИ подавали как жилищный, инвестиционный, строительный бум, «локомотив» казахстанской экономики, хотя в народе это называлось более прозаично – «ловушка», «ипотечная петля». Если в результате строительного бума построили бы много жилья, то это вело бы к снижению цены на жилье. Однако даже в благополучные годы не было достигнуто советского уровня жилищного строительства 80-х годов.
Наше «счастье», что американский кризис в одночасье разрушил казахстанский «дом из песка и тумана». Как известно, воздушные замки дорого обходятся казне. Трудно даже представить себе, во что вылилась бы «ипотечная петля» у нас через 10-20 лет, если не грянул американский ипотечный кризис 2008 года, который взорвал ипотечный пузырь не только в США, но и по всему миру, в том числе в Казахстане.
Ведь за какие-то 8-10 лет ипотечной эйфории у нас накопилось более 100 тысяч залоговых квартир, некоторые из которых банки начали выставить на продажу, что вызвало социальное потрясение. А кто нам предоставит трагическую статистику из-за «петли»: суицида, заболеваний, разводов, несостоявшихся браков? С давних пор в числе причин самоубийств в нашей стране значится большая задолженность заемщика перед банком по кредиту и выселение из залоговой квартиры.
Кстати, и в самой Америке до ипотечного кризиса жизнь в кредит была не совсем-то радужной – об этом можно судить по известному американскому фильму «Дом из песка и тумана» с трагическим концом.
К тому же наше население обладает очень низкой финансовой грамотностью, а государство не провело подготовительную работу. Конечно, у финансовых институтов на первом месте всегда выгода и прибыль, и в договорах больше защищались интересы банков в ущерб интересам клиентов. Например, нередко клиент не имел права досрочного погашения кредита.
Не проводя среди населения работу по ликвидации финансовой безграмотности, в нашей стране ввели ипотеку с кабальными процентами. Иначе ипотеку просто не оформляли бы в таких количествах. Самый простой расчет показывает, что общая сумма выплаты по ипотеке за 10-20 лет может превысить стоимость квартиры в 2,5-3 раза!
Например, квартира стоимостью 100 тысяч долларов по ипотеке с учетом выплаты процентов и услуг банка обойдется в 200-300 тысяч долларов, которые необходимо выплатить в течение срока погашения. Ясное дело, это не всегда возможно в силу различных причин: завышенной цены квартиры, большого кредитного процента, длительного срока погашения, кризисных явлений в экономике и как следствие – потери работы и др. В такой ситуации проблематично выйти из ипотечного (и строительного) кризиса.
Есть первые положительные признаки – небольшое снижение процентной ставки, ужесточение условий выдачи кредита, возможность досрочного погашения кредита и др. Тем не менее, это не выход.
Ипотека постепенно должна заменяться обычными краткосрочными кредитами в пределах 3-5 лет с минимальными процентами. Возможно выделение на эти цели денег из бюджета. Небольшие проценты и есть то, что делает работу банков прозрачной. Чтобы банки и строительные компании не тормозили снижение цен на жилье, их деятельность должна контролироваться государством, ибо основное условие – снижение цен на жилье напрямую зависит от их работы.
Незаконные действия застройщиков
У нас было множество случаев, когда ипотечники шли на крайние меры из-за невозможности своевременного погашения кредита – ведь условия ипотеки были кабальные. Лишь с появлением отдельных госпрограмм ситуация в этой отрасли немного улучшилась – программа социального жилья для госслужащих, ипотечная программа «7-20-25» и др.
Критические явления затронули и долевое строительство, когда его участники нередко оставались без жилья и денег из-за роста цен на строительные материалы и жилье, мошеннических схем; немало случаев отъема жилья по решению суда и т.д. Достаточно сказать, что в прошлом году стремительный рост цен на лес, металл и другие строительные материалы из России – они сразу подорожали почти в 2 раза – привел к приостановке работы некоторых строительных компаний.
В целом в строительной отрасли много законодательных, административных и корпоративных «возможностей» для возведения некачественных сооружений, для махинаций в особо крупных размерах, для обмана дольщиков, ипотечников и т.д.
Чтобы банки и строительные компании не тормозили снижение цен на жилье, их деятельность должна контролироваться государством, ибо основное условие – снижение цен на жилье напрямую зависит от их работы.
Несмотря на все прилагаемые усилия со стороны государства, проблемы с долевым строительством остаются актуальными.
К примеру, по итогам пяти месяцев текущего года в Казахстане зарегистрировано два уголовных правонарушения в сфере недоброкачественного строительства, два – в сфере ненадлежащего выполнения экспертных или инжиниринговых работ, четыре – в сфере нарушения правил или требований нормативов архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, и сразу 71 – в сфере нарушения правил безопасности при ведении горных или строительных работ. Причем количество нарушений по последней статье увеличилось более чем в 7 раз за год.
Например, в Атырау фирма «K7 Group» привлекала деньги клиентов на возведение дома без соответствующей документации на основании предварительного договора купли-продажи. А застройщик «Батыс Элит Строй» заключал с подрядчиком соглашение цессии и перезаключал его на сделку купли-продажи уже после ввода объекта в эксплуатацию.
В Шымкенте в список недобросовестных компаний попали две стройфирмы – ТОО Feb Group и ТОО South Company, которые берут оплату за жилье по предварительным договорам купли-продажи. Судя по этим примерам, можно смело предположить, что некоторые строительные компании начали нечестную игру по отношению к государству.
Ведь несколько лет назад власти ужесточили требования к ДДУ, прописав несколько строгих условий: установили сложный порядок получения лицензии и ограничили право на использование денег дольщиков. Но застройщики стали привлекать деньги граждан другими способами – заключая предварительные договоры или сделки совместного участия. По сути, то же, что и долевое, только без гарантий.
За прошедшие годы из-за незаконных действий застройщиков пострадали тысячи казахстанцев. Только в столице к концу 2021 года, по данным акимата, решили проблему 13 из 16 тысяч семей-дольщиков. Многие ЖК на протяжении долгого времени находились в замороженном состоянии. В текущем году планируется решить проблемы 40 долгостроев.
В Алматы, по данным The Steppe, насчитывается 24 здания-долгостроя. Самое большое количество недостроенных зданий находится в Медеуском районе – 7, затем в Алмалинском – 6, в Бостандыкском и Алатауском – по 3, в Ауэзовском – 2, и по одному объекту в Жетысуском, Наурызбайском и Турксибском районах. Среди причин приостановления или полной заморозки строительства можно назвать отсутствие средств, судебные разбирательства и прочие негативные факторы.
Клиентам доставалось «доступное жулье»
И в долевом строительстве, оказалось, проблемы – выше крыши. И вместо программы «Доступное жилье» клиентам доставалось «доступное жулье».
Например, характерный случай при строительстве жилого комплекса в Алматы – идут судебные разбирательства по ЖК Silver Hills, построенном в Ремизовке, в элитном районе, дома почти готовы, но дольщики не могут заехать.
″ Оказалось, что до сих пор непонятно, кому принадлежат дома. Дело в том, что этот ЖК раньше назывался «Тау Коктем». Застройщик в лице бизнесмена Игоря Жакова более 15 лет назад получил кредит в «Нурбанке» на 95 млн долларов, а также собрал у дольщиков еще 50 млн долларов, начал строительство ЖК, которое впоследствии заморозил и обманул дольщиков.
Лишь в 2020 году приговором Медеуского райсуда по уголовным делам Жакова осудили на 6 лет за мошенничество.
В итоге 17 лет дольщики ждут свои квартиры. Схема очень простая. В ЖСК, по сути, залезли рейдеры, провели формальное собрание, поменяли директора. Сказали дольщикам, что найдут инвестора. Ждите, никуда не пишите, мы все решим. Затем новый владелец купил за 57 миллионов тенге землю у банка, при этом «забыв», что на участке находились почти готовые дома, где некоторые дольщики даже сделали ремонт. Потом поменяли облицовку, дали новое название ЖК – Sillver Hills и снова продали эти 220 квартир. А старые дольщики ждут с 2005-2006 года. К кому им обратиться?! Уже 5 человек умерло из них.
Новый владелец – ТОО «Кок Байтерек». Эта фирма купила через коллекторов землю, на которой фактически уже построен ЖК «Тау Коктем». То есть получился юридический казус: «Нурбанк» отдал коллекторам участок, на которой были постройки, не учтя стоимость этих строений. Хотя здания уже тогда оценивали в 6 миллиардов тенге.
Получается, 62 человека обманули два раза – сначала Жаков, получивший за это смешные 6 лет, а теперь люди, купившие землю у «Нурбанка» и вошедшие в состав жилищного кооператива. И эти дольщики не могут добиться справедливости и своих квартир. И в этом деле бессильны и суда, и акимат, и профильные ведомства, и прокуратура?!
Или другой пример «доступного жулья» в Алматы, очень похожий на первый случай – ЖК «Vesnovka». О случае отъема жилья у дольщиков этого ЖК сообщали еще семь лет тому назад, однако проблема не решена до сих пор.
Еще в 2006 году в Алматы, на пересечении улиц Жамбыла – Муканова начали строить жилой комплекс «Vesnovka». Стоимость квартир очень дорогая – дольщики тогда за двухкомнатную квартиру в чистовой отделке заплатили 300 тысяч долларов. Уже в 2015 году дом класса «бизнес» был почти отстроен, но заселиться в него дольщики не могли: у их квартир, оказалось, новый собственник – некая компания, зарегистрированная в России! Как утверждали дольщики, эта фирма тоже вкладывалась в строительство дома, и вот по решению суда квадратные метры достались ей.
При этом и застройщик тоже не мог понять, как квадратные метры дольщиков вдруг оказались в чужих руках. Но впоследствии выяснилось, что сама компания застройщика оказалась в руках других людей, и квартиры «старых» дольщиков стали продавать новым клиентам. И опять суды оказались не на стороне дольщиков.
Если государство не вмешается в такие судебные дела, мошеннические схемы в долевом строительстве будут множиться. Обеспечение граждан доступным жильем – важная составляющая фундамента стабильности любого государства, поэтому жилищное строительство ожидаемо является ключевым направлением множества госпрограмм и в целом стратегии развития Казахстана.
Дастан ЕЛЬДЕСОВ
